주택담보대출 시 내가 받을 수 있는 대출한도와 대출금을 상환할 때 적용되는 대출금리를 알아보고 계획을 세워야 할 것입니다.
대출금리는 개인에 따라 차이가 있는데 이 차이는 DSR, DTI, LTV에 의해 결정됩니다.
오늘은 주택담보대출을 계획하고 있다면 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보겠습니다.
LTV (Loan To Value, 담보인정비율)
LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율(Ratio)로 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 얼마나 빌릴 수 있는지를 나타내는 것으로 LTV가 40%는 집값이 5억이면 최대 2억까지는 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.
LTV는 투기지역이나 다주택자, 무주택자 등에 따라 차이가 있으며 2025년 기준 수도권이나 규제지역 내 무주택자 포함 처분 조건부 1주택자의 경우 비규제지역 70%, 규제지역 50%의 LTV가 적용됩니다.
또한 2주택 이상은 규제지역에 상관없이 주택구입 목적 주담대는 LTV 0%로 대출이 전면 금지되었습니다.
생애최초 주택구입자의 경우 수도권이나 규제지역에서는 LTV가 80%에서 70%로 축소되었으며 기존에는 전입이무가 없었으나 2025년 6월 28일부터는 6개월 이내 전입해야 하는 조건이 추가되었습니다.
그리고 2025년 6월 28일부터 시행되는 주담대 최대한도는 6억원(수도권 및 규제지역)으로 제한하여 고가주택 구입에 과도한 대출을 제한하였습니다.
DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)
DTI의 D는 총부채를 의미하고 I는 소득을 의미합니다.
즉 DTI는 내 소득에서 총부채의 상환액(원금과 이자)을 얼마까지 갚을 수 있는지 나타내는 비율로 이는 나의 연소득 대비 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지를 알아보는 지표라고 할 수 있습니다..
DTI가 50%라면 나의 연소득의 50%까지는 원금과 이자를 갚을 수 있다는 의미로 연소득이 1억원인 경우 5천만원은 원리금을 갚는데 쓸 수 있다는 것입니다.
이는 5천만원을 초과하여 대출을 받을 수는 없으며 DTI가 낮을수록 부채가 줄어들어 부채를 상환하는 능력이 높아지는 것을 의미합니다.
2025년 DTI 규제는 아래와 같습니다.
- 수도권, 투기과열지구 : DTI 40%
- 비규제지역 : DTI 60%
- 생애최초 주택구입자: 규제지역 여부와 관계없이 DTI 60%까지 허용
DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
DSR은 대출자의 총 금융부채 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 의미합니다.
여기에서 금융부채는 주택담보대출, 마이너스통장, 전세자금대출, 신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 카드론 등 대출자가 갚아야 할 총 대출금을 말합니다.
DTI는 주택담보대출로 갚아야 할 원리금만 계산하지만 DSR은 내 명의로 된 금융권의 모든 대출에 대한 원리금을 반영하기때문에 DTI보다 더 강한 대출 규제로 대출자의 상환능력과 재무 상태에 따른 대출금액을 계산하는 기준이 됩니다.
또한 2025년 DSR는 7월 1일부터 최근 크게 증가된 가계 빚을 줄이기 위한 방안으로 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서 주택담보대출에 대한 규제가 더욱 강화되었습니다.
스트레스 DSR은 대출자의 대출금 상환 능력을 심사할 때 DSR과 차후 금리가 올라갈 가능성까지 고려한 가산금리를 적용하여 대출한도를 결정한다는 것입니다.
즉 가산금리인 스트레스 DSR까지 반영하여 대출에 대한 규제를 강화한다는 것입니다.
즉, 가산금리인 스트레스 DSR을 반영하는 이유는 금리가 오르게 되면 원금과 이자를 상환하는 데 부담이 커지므로 이를 미리 반영해서 과도한 부채 위험을 억제하는데 목적이 있으며 스트레스 금리를 적용할 경우 대출 한도가 5~10% 줄어 들게 되어 대출에 대한 규제를 강화한다는 것입니다.
2025년 7월 1일부터 모든 가계대출(주담대, 신용대출, 기타대출)에 1.5%의 가산금리가 적용되며 수도권 및 규제지역은 물론 전 금융권의 모든 가계대출에 적용됩니다.
