입주권과 분양권의 차이가 무엇일까요?
신축아파트에 입주하기 위해서 입주권과 분양권에 대한 권리가 있어야 하는데 정확한 개념을 몰라서 오늘은 입주권과 분양권의 차이에 대해서 알아보겠습니다.
입주권이란
입주권이라는 용어를 접하게 되는 경우는 재건축이나 도시 재개발 과정에서 해당 부지에 자신의 주택이 철거되는 경우 기존 주택 소유자인 조합원은 새아파트에 입주할 수 있는 권리를 받게 되는데 이것을 입주권이라고 합니다.
입주권을 취득하면 기존 주택이 철거된 후 새아파트가 완공될때까지 토지 소유자로 남게 되며 입주권도 주택 수에 포함되어 다주택자 규제 및 세금 계산에 영향을 미치게 됩니다.
입주권 매수시 토지에 대한 취득세를 먼저 납부하고 건물이 완공되면 건물에 대한 취득세를 추가로 납부해야 합니다.
또한 입주권 취득시 청약을 통한 일반 분양자보다 선호하는 동호수를 먼저 선택할 수 있고 발코니 확장 등의 추가 혜택을 받을 수 있지만 사업기간이 길고 추가 분단금 등 불확실성이 존재한다는 단점도 있습니다.
분양권이란
주택청약에 당첨되거나 이미 당첨된 사람이 보유한 분양권을 웃돈을 주고 매수한 경우 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 분양권이라고 합니다.
분양권은 아직 완공되지 않은 아파트를 분양받을 수 있는 권리로 실제 토지나 건물의 소유권이 없고 아파트가 완공된 후에 토지와 건물의 소유권이 이전됩니다.
분양권은 토지나 건물의 소유권이 없으므로 분양권 취득시 취득세를 내지 않으며 건물이 완공되면 소유권이 이전될 때 한 번에 토지와 건물의 취득세를 납부해야 합니다.
초기 투자금이 적게 들고 중도금과 잔금을 분할 납부할 수 있어 자금에 대한 부담이 분산되지만 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 취득세 및 양도세 등의 세금에 유의해야 합니다.
분양권을 사고 팔 때 부과되는 세금으로는 양도소득세와 취득세가 있습니다.
분양권 팔 때는 양도차익에 대해 높은 양도소득세가 부과되며 분양권을 살 때는 입주 시점에 취득세를 납부해야 합니다.
입주권과 분양권의 차이점
| 구분 | 입주권 | 분양권 |
| 취득방법 | 재개발, 재건축 구역의 기존 주택 소유자 | 청약 당첨, 분양권 매수 |
| 권리내용 | 새 아파트 입주권리 (토지 소유권 있음) | 새 아파트 분양받을 권리 (토지, 건물 소유권 없음) |
| 취득세 | 토지 취득시 1회, 건물 완공 후 1회 (총 2회 납부) | 완공 후 토지, 건물 소유권 이전시 1회 납부 |
| 투자금 | 초기 투자금이 크고 추가 분담금 발생 가능성 있음 | 초기 투자금이 적고 분할 납부 가능 |
| 주택 수 | 주택 수 포함 | 2021년 이후 주택 수 포함 |
| 기타 | 조합원 우선 배정, 추가 혜택 | 프리미엄 거래 가능, 청약 미당첨자도 매수 가능 |